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Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar
Desde la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (STS 705/2015) y su consolidación posterior, los tribunales españoles han declarado abusiva la cláusula que impone al consumidor la totalidad de los gastos de constitución del préstamo hipotecario. La distribución correcta, conforme a la jurisprudencia vigente, es la siguiente:
| Gasto | Quién debe pagarlo | Base jurídica |
|---|---|---|
| Notaría (escritura de préstamo) | 50 % banco / 50 % cliente | STS 35/2021, de 27 de enero |
| Registro de la Propiedad | 100 % banco | STS 44/2019, de 23 de enero; art. 6 del Arancel de Registradores |
| Gestoría | 50 % banco / 50 % cliente | STS 35/2021, de 27 de enero |
| Tasación | 100 % cliente | STS 35/2021 (interés del prestatario en conocer el valor del inmueble) |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 100 % banco (desde el 10/11/2018) | RDL 17/2018; antes: STS 23/12/2015 |
Prescripción de la acción
Tras la STJUE de 25 de enero de 2024 (asuntos C-810/21 a C-813/21), el plazo de prescripción para reclamar la restitución de los gastos declarados abusivos no puede comenzar a correr antes de que el consumidor conozca o pueda conocer el carácter abusivo de la cláusula. En la práctica, los tribunales españoles están aplicando como dies a quo la fecha de las sentencias del TS que fijaron los criterios de distribución (2019-2021), lo que mantiene vivas la mayoría de las acciones.
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 29 de septiembre de 2023, estableció que el plazo de prescripción aplicable es el de 5 años del artículo 1964.2 del Código Civil, contado desde que el consumidor tuvo conocimiento del carácter abusivo.
Nuevo requisito MASC (LO 1/2025)
Desde el 3 de abril de 2025, la LO 1/2025 introduce el artículo 439 bis de la LEC, que establece un requisito específico de reclamación previa para acciones de devolución de cantidades por cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios. Además, la reclamación previa ante el Banco de España se entiende como cumplimiento del requisito de procedibilidad (MASC).
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Depende del préstamo y la fecha de firma. En hipotecas anteriores a noviembre de 2018, las cantidades más frecuentes oscilan entre 1.500 y 4.000 euros, incluyendo AJD, registro, notaría y gestoría. En hipotecas posteriores, las cantidades son menores porque el AJD ya lo paga el banco por ley.
Probablemente no, si no han transcurrido 5 años desde que tuvo conocimiento del carácter abusivo de la cláusula. Conforme a la doctrina del TJUE (enero 2024), el plazo no puede empezar antes de que el consumidor pueda razonablemente conocer la abusividad. La acción de nulidad de la cláusula es, además, imprescriptible.
Es recomendable pero no imprescindible. Lo esencial son las facturas de los gastos (notaría, registro, gestoría, tasación). Si no las tiene, pueden solicitarse copias a la notaría y al Registro. La escritura se puede obtener como copia simple en la notaría donde se firmó.
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